Benfeitorias em Imóveis de Terceiros: PESSOA JURÍDICA

Benfeitorias em Imóveis de Terceiros – Pessoa Jurídica

 

Com o objetivo de contribuir com esclarecimentos e critérios relativo aos procedimentos na locação bens e as benfeitorias realizadas em imóveis de terceiros, apresento os apontamentos a seguir:

 
É comum empresas fazerem edificações ou benfeitorias em imóvel locado de terceiros.

O foco são as edificações ou benfeitorias em imóveis de terceiros, pois geralmente envolvem valores significativos. Portanto, a matéria merece atenção especial considerando os efeitos tributários.

 

Procedimentos Básicos.

1) O Contrato de Locação.

     O contrato de locação deve, entre outras, ter previsão de cláusula que define como serão tratadas as edificações ou benfeitorias efetuadas pelo locador no imóvel locado, se:
·         Serão indenizadas;
·         Não serão indenizadas;
·         Outra forma definida.

     Para efeitos do Imposto de Renda, é importante definir no contrato de locação sobre a forma de indenização das edificações e/ou benfeitorias realizadas em bens imóveis de terceiros. Pois conforme definido no contrato, teremos o reconhecimento tributário.

 

2) Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/1991. Das benfeitorias. Aspecto legal. Instruem os artigos 35 e 36 conforme segue:

       Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

       Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

 

3) Tratamento Contábil.

       Quando o locatário executa benfeitorias ou construções em bem alugado, estes custos devem ser contabilizados em contas próprias.

       A Lei nº 6.404/1976 (Lei das S/A) instrui no art. 179, Inciso IV, alterado pela Lei nº 11.638/2007 que:

       Art. 179. As contas serão classificadas do seguinte modo: ...
       IV – no ativo imobilizado: os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens;...

       O Pronunciamento Técnico CPC nº 27 estabelece o objetivo de reconhecimento e o tratamento contábil. Veja o que diz o pronunciamento:

       Objetivo 1. O objetivo deste Pronunciamento é estabelecer o tratamento contábil para ativos imobilizados, de forma que os usuários das demonstrações contábeis possam discernir a informação sobre o investimento da entidade em seus ativos imobilizados, bem como suas mutações. Os principais pontos a serem considerados na contabilização do ativo imobilizado são o reconhecimento dos ativos, a determinação dos seus valores contábeis e os valores de depreciação e perdas por desvalorização a serem reconhecidas em relação aos mesmos.
 

4) Tratamento Tributário – RIR/99.

       O RIR/99 disciplina a dedutibilidade no artigo a seguir:

       Capital e Despesas Amortizáveis. Art. 325. Poderão ser amortizados:

       I – o capital aplicado na aquisição de direitos cuja existência ou exercício tenha duração limitada, ou de bens cuja utilização pelo contribuinte tenha o prazo legal ou contratualmente limitado, tais como (Lei nº 4.506, de 1964, art. 58): ...
       d) custos das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados, ou em bens de terceiros, quando não houver direito ao recebimento de seu valor; ...

       Outros artigos do RIR/99 inerentes a matéria: Art. 305, 307, 310, 324 e 327.

       No Perg./Resp. da DIR PF/2012 – a perg. 194 instrui:

       BENFEITORIAS — COMPENSAÇÃO
       194 — Como apurar o rendimento tributável de aluguel, inclusive quando o contrato de locação contenha cláusula que admita a sua compensação com as despesas efetuadas com benfeitorias pelo locatário?...
       O valor mensal das benfeitorias efetuadas em compensação com o valor total ou parcial do aluguel de imóvel constitui também rendimento de aluguel para o proprietário e sofre incidência do imposto sobre a renda, juntamente com valores recebidos no mês a título de aluguel.
(Lei nº 7.739/1989, art. 14; RIR/1999, arts. 50 e 632; IN-SRF nº 15/2001, art. 12, § 1º)
 

5) Documentação Hábil para Indenização.

       Considerando os aspectos legais e fiscais, o LOCATÁRIO deverá apresentar em Relatório próprio discriminando detalhadamente todos os custos, anexando os comprovantes correspondentes em nome do LOCADOR ou LOCATÁRIO, tais como:

       . Notas Fiscais de materiais e de serviços

       . Recibos (RPA) de autônomos
       . Inscrição no INSS, se necessário
       . Guia de recolhimento de INSS, se houver
       . Documentos legais de autorização de construção junto aos órgãos públicos
       . Certidão de habite-se, se necessário
       . Outros.

       Com base no Relatório do LOCADOR, o LOCATÁRIO providenciará a contabilização em conformidade com o pactuado no contrato de locação, que pode ser mensal ou no final do contrato.

       Fundamentação legal: IN-RFB nº 971/2009 e alterações, art. 322 e seguintes.

 

6) Procedimentos.

a)    Procedimentos Contábeis na Pessoa Jurídica.

           
            NA LOCADORA DO IMÓVEL (Proprietário). Os custos das benfeitorias agregadas ao imóvel locado que serão indenizadas, contabilizar:

 D – ANC, Permanente, Imobilizado, conta: Benfeitorias em Imóveis Locados

            C – PC (e PNC), Obrigações Diversas, conta: Indenizações de Benfeitorias de Imóveis
                   Locados.

As benfeitorias que não forem objeto de indenização, mas integrando-se ao imóvel, contabilizar:

D – ANC, Permanente, Imobilizado, conta: Benfeitorias em Imóveis Locados

            C – DRE, Receita Bruta, conta: Receita de Aluguéis

Nota: O reconhecimento dos custos agregados ao imóvel deve ocorrer conforme firmado em cláusula no contrato de locação; se não estiver previsto, deve ser efetuado no término do contrato de locação.

NA LOCATÁRIA DO IMÓVEL (Inquilino).

            i) O montante das benfeitorias efetuadas em bens de terceiros que deverão ser            reembolsadas, contabilizar pela realização do custo:

   D – AC (ou ANC), Créditos Diversos, conta: Benfeitorias em Imóveis de Terceiros a

          Receber

               C – AC, Disponibilidades, conta: Banco AB (ou PC, conta: Fornecedores)
  
             ii) As benfeitorias que não forem objeto de indenização, integralizando-se ao imóvel, contabilizar pela realização do custo:

     D – ANC, Permanente, Imobilizado, conta: Benfeitorias em Imóveis de Terceiros

           (Amortizar/depreciar, como despesa operacional dedutível, pelo prazo da locação do

             imóvel)

                 C – AC, Disponibilidades, conta: Banco AB (ou PC, conta: Fornecedores)

 iii) Sendo as benfeitorias parcialmente reembolsadas, o custo deverá ser apropriado conforme critérios estabelecidos no contrato de locação, fazendo o reconhecimento contábil conforme acima explicitado.

 

b)    Procedimentos na Pessoa Física.

             Quando o locador do imóvel for pessoa física, esta deverá fazer o reconhecimento dos valores agregados conforme segue:
             (DIRPF/2012 Pg. 10 Perg. 194 e IN-SRF nº 15/2001, art. 2º)

i) Benfeitorias efetuados pelo locatário – Com indenização mensal.

                Constitui rendimento de aluguel com incidência de IRRF juntamente com os demais valores recebidos no mês a título de aluguel.

            ii) Benfeitorias efetuadas pelo locatário – Indenização no final do contrato.

                Constitui rendimento de aluguel com incidência de IRRF juntamente com os demais valores recebidos no final do contrato a título de aluguel.

            iii) Benfeitorias efetuadas pelo locatório – Não indenizáveis.

                 Os investimentos efetuados pelo locatário não indenizáveis e que valorizam o imóvel devem ser reconhecidas no final do contrato de locação como rendimento tributável e ser adicionado ao valor do imóvel na Ficha de Bens e Direitos na Declaração de Ajuste Anual.

iv) Reconhecimento das benfeitorias efetuadas pelo locatário.

                  As benfeitorias reconhecidas mensalmente, bem como aquelas reconhecidas no final do contrato, devem integrar adicionando ao custo deste bem na Ficha Bens e Direitos na Declaração de Ajuste Anual.